Foreløpig kontrakt: Hva er rettsmidler hvis eiendommen er belagt av et boliglån?

Hva kan kjøperen gjøre hvis han skjønner at eiendommen er pantsatt etter at han signerte den foreløpige kontrakten? Hva er beskyttelsen til fordel for kjøperen?

Foreløpig kontrakt: Hva er rettsmidler hvis eiendommen er belagt av et boliglån?

Hva er den foreløpige kontrakten

den eiendomsinnkjøp det er vanligvis forut av bestemmelsen av a foreløpig kontrakt, også kalt kompromiss, styrt av artikkelen 1351 den sivil kode.
Dette er kontrakten som partene er tvinge gjensidig, a fastsette en fremtidig kontrakt som de viktigste aspektene forutbestemmer. Formålet med den foreløpige kontrakten er å etablere vilkårene for fremtidig avtale på forhånd. Det vil bare være med endelig kontrakt av salg og kjøp som vil finne sted på overføring av eiendom av bygningen fra den ene siden til den andre.

Den foreløpige kontrakten, i motsetning til den endelige kontrakten, har til formål å forplikte partene til å selge (lovende selger) og å kjøpe (forbrytende kjøper).
Hvis en av de to avtalepartene ikke overholder de forpliktelser som er påtatt, kan parten som overholder det, kunne kontakte dommeren for å få tvunget gjennomføring av kontraktsforpliktelsen.
Det betyr at du kan be om en dom som produserer effekter den endelig kontrakt ikke avsluttet. Dommerens avsetning vil overføre eierskap av eiendelen til kjøperen ved betaling av prisen.

Foreløpig kontrakt og boliglån

Hva kan den lovende kjøperen gjøre hvis han, etter underskrivelsen av den foreløpige salgskontrakten, innser at eiendommen er belastet av boliglån? Denne saken styres av bestemmelsene i den italienske sivil loven i artikkel 1482 om salget.
Hvis det lovede aktivet belastes av reelle garantier (som boliglånet) eller forpliktelser som oppstår fra utlegg eller anfall ikke erklært av selgeren ved underskrivelsen av den foreløpige kontrakten, vil den potensielle kjøperen først kunne suspen den betaling den pris.
For det andre vil det spørre en dommer å fikse en begrepet å få tak i kansellering dell 'boliglån og frigjøre eiendommen.
I tilfelle eiendommen ikke frigjøres fra sikkerheten, vil kontrakten bli forstått løst.
I alle fall vil selgeren bli holdt på kompensasjon av skader led av kjøperen.
Fra den fremhevede lovgivningen fremgår det klart at selger er pålagt å kommunisere eksistensen av eventualitet til kjøperen begrensninger eller garantier på det gode gjenstand for fremtidig salg.
Som angitt i artikkelen 1337 av sivil kode:

Partene i gjennomføringen av forhandlinger og i dannelsen av kontrakten, må oppføre seg i god tro (Civil Code)

Dette innebærer at entreprenøren plikt til å levere hva som helst informasjon kan undergrave den annen partens forhandlingsvilje.
I den foreløpige salgskontrakten i tillegg til aktivet, prisen som skal betales og datoen fastsatt for notarialgods, er det nødvendig å indikere mulig tilstedeværelse på boliglån eller andre skadelige byrder.

Forpagtet eiendom


Hvis den potensielle kjøperen, før han signerer den endelige kontrakten, blir oppmerksom på tilstedeværelsen av et boliglån ikke erklært I foreløpig kan han handle i retten for umiddelbart å be om oppløsning den kontrakt. Dette er påstanden om Kassationsretten med setning nr. 13208 av 28. mai 2013, som gjenkjenner den lovende kjøperen rett til å skaffe ham oppløsnings den kontrakt for svikt den selger, uten å spørre dommeren om å fastsette en term for kansellering av boliglånet.
Høyesterett, som bekrefter en tidligere juridisk orientering, betraktet forespørselen om å kansellere begrensningen bare fakultet kjøper som ikke må forutse retten til å treffe tiltak for oppsigelse.

Transkripsjon av den foreløpige kontrakten og dens effekter

En annen beskyttelse som er anerkjent for den lovende kjøperen, utgjøres av muligheten, som loven gir, til å fortsette til transkripsjon den foreløpig kontrakt. Hva er det
Transkripsjonen av en handling i de relevante offentlige registre er en formalitet etter utarbeidelsen av det samme. Det er nødvendig verktøy for å gi annonsering til den fastsatte kontrakten, eller å bringe den til kunnskap av alle. Bare ved transkripsjonen er kontrakten lovlig kjent til tredjeparter, det er for dem opposable. Artikkel 2645 bis av sivilkodeksen har muliggjort transkripsjon av den foreløpige salgskontrakten, for å beskytte posisjonen til fremtidig kjøper for den perioden som går fra bestemmelsen av kompromisset til sluttkonkurransen for notaren.

Foreløpig kontraktstransskripsjon


For å bli transkribert må foreløpig skrives i form av offentlig handling eller skriving privat autentisert. Transkripsjonen har funksjonen til deklarativ reklame med virkning prenotativo. La oss se hva det betyr.
Før bestemmelse av notarial gjerning, i forbindelse med nødvendige kontroller og inspeksjoner, kan det oppdages at eiendommen lovet for salg er belastet av boliglån eller andre restriksjoner.
Til tross for de forpliktelser som er gjort med kompromisset, kan selgeren alltid selge eiendommen til en annen kjøper eller utgjøre reelle rettigheter mindre enn nytelse, for eksempel bruksrett, En annen hypotese er at det registrerer boliglån på eiendommen eller gjennomgår foreclosures eller anfall.
Det er derfor mange situasjoner som kan kompromittere suksessen til salget.
Her får transkripsjonen av foreløpig stor betydning.
Ha effekten av en booking av kjøp, forårsaker transkripsjon den endelig kontrakt kan råde på transkripsjoner eller påskrifter gjort mot den lovende selgeren etter transkripsjonen av den foreløpige kontrakten.
Kjøperen kan ikke motsettes, når den endelige kontrakten er transkribert, hvis noen registrerte boliglån på datoen for gjerning og suksessiv en foreløpige. I henhold til prioritetsprinsippet vil derfor registreringen av boliglånet være ineffektiv mot kjøperen, som om det aldri hadde skjedd.
Overføringen av eiendommen vil lykkes.
Beskyttelsene som følger av loven, er ekstremt viktige dersom vi vurderer at kjøperen som følge av den foreløpige kontrakten vanligvis har gjort store utbetalinger av penger.
Transkripsjonen av det foreløpige, gjort til fordel for kjøperen, tillater slutt på salget uten å medføre ubehagelige hendelser.
Denne beskyttelsen vil bare bli brukt hvis kontrakt av handel endelig komme transkribert innenfor et år fra sin konklusjon og i alle fall ikke senere tre år fra transkripsjonen av det foreløpige.
Til slutt skal det bemerkes at transkripsjonen av kompromisset ikke vil gi noen forbeholdseffekt mot noen boliglån transkribert første av bestemmelsen av den foreløpige og skjult av selgeren. Den eneste løsningen mot misligholdende partiet vil være oppløsning den kontrakt i tillegg til kompensasjon den skader.
Dette er hva som kommer fra setning nr. 17270 av 30. juli 2014, bekrefter en konsolidert tilnærming fra kassationsretten til De forente avdelinger.
Endelig er det godt å avklare at transskripsjonsfunksjonen ikke slutter med det foregående, siden selv om det ikke er utført foreløpig på grunn av feilen til selgeren, spiller en avgjørende rolle. Transkripsjonen i eiendomsregistrene av foreløpig utgjør a spesielt privilegium til fordel for den lovende kjøperen.
Det er en form for garanti for jeg studiepoeng stammer fra det foreløpige selv, som retur summen av penger tidligere betalt som en innskudd og fremskritt.
Kjøperen, hvis gjerningen ikke er fastsatt, vil ha en høyre av forkjøpsrett, dvs. en rett til preferanse gjenkjennes av loven. Når en kreditor har et privilegium over en eiendel, vil det bli foretrukket over de andre kreditorene ved tildeling av beløpene oppnådd ved salg av eiendelen etter eksproprieringsprosedyren.
Som kreves under 2748 cc:

Kreditorer som har pant på eiendomsmegling foretrekker pantelångivere dersom loven ikke gir noe annet. (Civil Code)

Forpliktelser fra notarius når det gjelder kjøp og salg av eiendom

Det er al notar at det er opp til oppgaven å utføre det aktuelle sjekker om tilstedeværelse eller fravær av sikkerheter, avgifter, pantelommer eller andre byrder som er skadelige for kjøperen.
Dette er uttalelsen fra kassationsretten med bestillingsnummer. 21953 av 21.09.2017.
Det blir notarius publicus som må foreta de nødvendige kontrollene for å få salget til å virke ogkjøperen kan komme til full glede av det gode kjøpt.
For tilstedeværelsen av et boliglån på huset ikke kjent, kjøperen, så vel som mot selger, vil handling mot notarius, spør etter kompensasjon den skader.
Partene kan alltid dispensere notarius fra disse forpliktelsene, unntatt dem fra kontrollene i handlingen om overdragelse av mandatet.



Video: