Foreløpig salg: hva om selgeren endrer seg?

Hvilke juridiske instrumenter er tilgjengelige for kjøperen, hvis selgeren nekter å selge den lovede eiendommen etter den foreløpige kontrakten.

Foreløpig salg: hva om selgeren endrer seg?

Foreløpig kontrakt og dens effekter

Hva skjer hvis etter bestemmelsen av a foreløpig kontrakt av eiendomsinnkjøp selgeren vil ikke selge lenger?
Vi ønsker å kjøpe et hus, men etter å ha undertegnet den foreløpige (o kompromiss) selger ett nekter, av en eller annen grunn, å presentere seg for notarius for gjerningen.
Hva kan kjøperen gjøre og hva er det beskyttelse tilbys av loven.
Det første aspektet å fremheve er at med foreløpig salgskontrakt har du ennå ikke blitt eier av eiendommen. Det er bare med den neste notarial gjerning det vil skje passasje av eiendom og salget kan sies å ha skjedd.

Foreløpig kontrakt


Den foreløpige kontrakten, beskrevet i artikkel 1351 i sivilloven, er kontrakten som partene er enige om tvinge til fastsette, på en senere dato og på en avtalt måte kontrakten for endelig kjøp og salg (notarial gjerning), hvorav de essensielle elementene er bestemt.
Det er derfor butikken skrevet skriftlig som eieren av eiendommen (promisee selger) forplikter seg til selge til den andre siden (forbrytende kjøper), som forplikter seg til kjøpe til avtalt pris.
Bare forpliktelsen til kontrakt oppstår fra det foreløpige; De typiske effektene av salget vil bli produsert på et senere tidspunkt, nettopp på dato fra delene som vanligvis er angitt for gjerning.
Denne perioden kan være mer eller mindre lang og alt kan skje.
Hva er løsningene som skal vedtas hvis selgeren, som er involvert i å overføre eiendommen, trekker tilbake avviser signaturen den endelig kontrakt?
Det er mange veier som kan gjennomføres. La oss se dem i detalj.
I tilfelle der etter bestemmelsen av foreløpig salg, den lovende selgeren nekter å konkludere den endelige kontrakten, det første skrittet som kjøperen må gjøre er sende til motparten en brev av advarsel til oppfylle å bestille den til å vises på datoen som ble fastsatt for notarius for underskrivelsen av gjerningen. I ovennevnte kommunikasjon må kjøperen angi en frist innenfor hvilken fremtidig selger må oppfylle; denne fristen må ikke være mindre enn 14 dager.
Skulle det formelle brev ikke ha noen effekt, må det innføres rettssaker.
La oss se hva er beskyttelsene gitt til fordel for kjøperen.
Mer generelt har kjøperen to alternativer: Frigjørings fra den foreløpige kontrakten, be om oppløsning, eller få fra retten den overføring av eiendom, selv i fravær av selgerens samarbeid.
I begge tilfeller vil det kunne få erstatning for eventuelle skader som følge av selgerens ulovlige adferd; i den første hypotesen fordi avtalen ikke ble inngått på grunnlag av de forpliktelsene som ble gjort i andre tilfelle, hvis forsinkelsen i overdragelsen av eierskap har forandret seg til kjøperen.

Tvunget gjennomføring av kontraktsforpliktelsen

I tilfelle at selger ett trash å presentere seg før notar å fastsette den endelige avtalen om salg, kan kjøperen utøve handlingen av tvangsoverensstemmelse.
Det er et verktøy som tillater festen å bosette seg i retten den misligholdende parten, for å skaffe en dom som har obligatorisk overføring av bygningen selv uten samtykke fra selgeren.
Kjøperen kan søke til retten for å få en rettsordre, ja erstatter til notarialgaven og produserer virkningene av den endelige kontrakten som aldri er avsluttet.
Setningen, i tillegg til å bestille passasje av eiendom, kan også etablere fordømmelsen av selgeren til kompensasjon av noen skader led i mellomtiden av den fremtidige kjøperen for forsinkelse.
I tillegg til artikkel 1351 i sivil loven, omhandler artikkelen også den foreløpige kontrakten 2932 der hypotesen er forutsatt hvor selgeren (men det kan også være kjøperen) ikke oppfyller det foreløpige innen fast sikt.
Betingelse for å få dommen om overføring av eierskap på eiendommen er atkjøperen utføre eller tilby å utføre, på den måte som er foreskrevet i loven ytelse (betaling av prisen).
Godkjennelsen av den foreslåtte søknaden i henhold til artikkel 2932 i den italienske borgerloven er underlagt denne formaliteten. Du må tilby den andre parten betaling den pris som må betales når setningen er avsluttet, eller ikke lenger kan appellere.
Dette blir det øyeblikk som passasjen av eiendomsretten vil finne sted.
Hvis alle ovennevnte betingelser er oppfylt, er det godt å handle umiddelbart hvis du ønsker å få beskyttelse av dine rettigheter.
Det er egentlig ikke hensiktsmessig å tolerere i lang tid tregheten til de som lovte å selge eiendommen og da forandret seg.
Tidens gang er et motproduktivt aspekt.
Hvem nekter å gi opp det lovede huset, kan i mellomtiden selge det til andre som kompromitterer interessene til den andre parten.
Siste avklaring: For å unngå ubehagelige overraskelser rettsforespørsel direkte for å få en erstatning setning av den endelige kontrakten, går det transkribert på eiendomsmeglingstjenestene Kontorets territoriale kontor (gamle konservatoriet av eiendomsregister).
På denne måten vil effektene produsert av den påfølgende overføringsbeslutningen også være motstandsdyktig mot noen tredjepart som eiendommen kunne selges i mellomtiden.

Foreløpig kontraktsoppløsning

I tilfelle at del oppfyllelsespartiet er ikke interessert i handlingen for den konkrete gjennomføringen av plikten til å avslutte sluttsalget, fordi villig til gi opp Til eiendommen kan han handle for oppløsning den kontrakt og kompensasjon skade som følge av standard. Manglende overholdelse av fristen for å gå til notaren utgjør et brudd på entreprenøren.

kompromiss


Artikkelen som regulerer denne løsningen, motsatt den forrige (handling for oppfyllelse), er 1453 i sivilloven som gir som følger:

I kontrakter med tilhørende tjenester, når en av entreprenørene ikke oppfyller sine forpliktelser, kan den andre etter eget valg kreve fullføring eller oppsigelse av kontrakten, bortsett fra i alle fall erstatning for erstatning. Oppløsningen kan bli spurt selv når dommen er blitt forfremmet for å oppnå oppfyllelsen; men han kan ikke lenger be om oppfyllelsen når oppløsningen er blitt bedt om. Fra datoen for søknad om oppsigelse kan defaulter ikke lenger oppfylle sin forpliktelse. Artikkel 1453 cod.civ.

Ved avslutning (oppløsnings) av det foreløpige, vil kjøperen ikke lenger være eier av eiendommen og vil ikke lenger måtte betale prisen. Kjøperen kan søke om retten til å opphøre oppsigelsen av den foreløpige kontrakten, i tilfelle ikke-avtale med den annen part.
Betinget til lovlig å be om oppsigelse av kontrakten før dommeren er atsvikt av selgeren er alvorlig.

Bekreftelse innskudd

I tilfelle at den lovende kjøperen har betalt en forhånd innskudd Ved underskrivelsen av den foreløpige kontrakten vil den oppfylle delen ha høyre av ta ut uten å måtte vende seg til rettsmyndigheten.
På resesjonen er ledsaget av forespørselen til retur den dobbel av depositum betalt (en sum penger som er gyldig som et forskudd på grunn av prisen).
Den lovbestemte reguleringen av innskuddet er inneholdt i artikkel 1385 i sivilloven. Her er hva det står:

Hvis en parti ved kontraktens avtale gir et depositum, en sum penger eller en rekke andre fungible gjenstander, skal depositumet, hvis det er oppfylt, returneres eller tilskrives forfalt tjeneste.
Hvis partiet som ga innskuddet, er i mislighold, kan den andre parten trekke seg fra kontrakten med tanke på innskuddet. Hvis partiet som mottok det, er i mislighold, kan den andre parten trekke seg fra kontrakten og kreve dobbelt innskudd. Men hvis ikke-misligholdende foretrekker å kreve utførelse eller oppsigelse av kontrakten, er erstatning for erstatning regulert av de generelle reglene artikkel 1385 cod.civ.

Ved betaling av innskuddet, kan du ikke treffe rettslige skritt for å få erstatning for skaden.
All innskudd har i seg selv funksjonen for forfriskning, i tilfelle selgeren har misligholdt seg.
Faktisk husker vi at for å få den dobbelte refusjonen av innskuddet, er det ikke nødvendig å bevise at du har skadet den annen persons feil eller kvantifiserer det.
den kompensasjon av skader og den dobbelte restitusjonen av innskuddet anses ved lov å være alternativ og ikke-kumulativ tiltak.



Video: Steve Jobs