Leie og eierendring

Ved salg av den leide eiendommen kan leietaker kun motta leieavtalen til den nye eieren dersom det er objektive elementer som er angitt av loven.

Leie og eierendring

Visse datoer

datoen

Hvordan avgj√łres forholdet mellom leietaker og eier, gammelt og nytt, ved salg av den leide eiendommen? Leieavtalen er opposable til den nye kj√łperen?
Vi sier at forholdet er ellers justert avhengig av om den nye kj√łperen skulle ta hensyn til av eksistensen av kontrakten eller om du i stedet kan fungere som om kontrakten ikke eksisterte.
Det er objektive elementer i hvis n√¶rv√¶r loven kobler sammen den f√łrste eller andre hypotesen.
F√łrst og fremmest er det godt √• si at leieavtalen er motstandsdyktig av leietaker til den nye kj√łperen bare hvis han har en viss dato f√łr salget (v. kunst. 1599 c.c..).
Oversatt til enklere ord betyr det at leietaker kan hevde at den nye kj√łperen bare har tilstedev√¶relse av leieavtalen dersom det utvilsomt er sikkert at kontrakten allerede eksisterte p√• en bestemt dato foran til den av eiendomsmegling salgskontrakt.
Det som gir en viss dato på en tredjepart er tydeligvis ikke den enkle skriftlige formen.
Det er selvsagt at sikkerheten f√łrst kan gis av en tredjepart som er kvalifisert i henhold til loven.
I denne forstand er det sagt at skriving er juridisk anerkjent når abonnementet kommer autentisert av en notarius publicus eller en offentlig tjenestemann som bekrefter at abonnementet ble gjort i hans nærhet (v. kunst. 2703 c.c..).
I fravær av godkjenning er den bestemte datoen tildelt av registrering. Registrering finner sted på registret og i dette tilfellet datoen som kan vurderes noen For loven er det det der registreringen foregår (v. kunst. 2704, co.1).
Dessuten er registreringen av leieavtalen på grunn av straff på ugyldigheten av kontrakten, i alle tilfeller, unntatt varighetskontrakten mindre enn tretti dager.
Så, i realiteten, med hensyn til leieavtalen, er det bestemt datoen som er gitt ved registrering av kontrakten på registret.
I frav√¶r av de to f√łrste betingelsene (autentisering eller registrering), er den bestemte datoen tilskrevet √• starte fra disse √łyeblikk som p√• en uovervinnelig m√•te indikerer dokumentets kjente kjennskap (for eksempel d√łd eller fysisk umulighet til √• signere kontrakten for en eller begge parter, gjengivelsen av gjerningens innhold i offentlige gjerninger) (v. kunst. 2704 c.c..).
Som kjent, ogs√• transkripsjon I eiendomsregistre gj√łr det tredjepartet eksigibelt; Ja, for de som gj√łr det ved lov (v. kunst. 2643 c.c..) m√• transkriberes, kun transkripsjonen tillater √• motsette seg loven til tredjepart (v. Artikler. 2644 c.c..).
Men den lease Det må bare transkriberes dersom det varer mer enn ni år (v. kunst. 2643, n. 8 c.c..). Derfor, hvis leien ikke transkriberes, kan det motsette seg maksimal varighet ni år.
Naturligvis er alt dette overkommelig dersom partene, selgeren og kj√łperen er enige p√• det punktet og kj√łperen godtar √• overholde leieavtalen.

Konsekvenser av mangelen på en bestemt dato

den nye eieren introduserer seg selv

Kj√łperen er i alle fall kreves for √• respektere leieavtalen hvis det er det engasjert i denne forstand mot selgeren.
Hvis derimot den bestemte datoen mangler og kj√łperen ikke har gjort noen forpliktelse, kan han avvise, det vil si send vekk Leietaker, men sistnevnte kan retaliere p√• utleier √• ha erstatning for erstatning umiddelbart p√• grunn av mangel p√• en bestemt dato (v. kunst. 1601 c.c..).

Konsekvenser av tilstedeværelsen av en bestemt dato

Hvis i stedet den bestemte datoen resulterer, s√• kj√łperen tar over i rettigheter og forpliktelser som f√łlger av kontrakten og dette fra tidspunktet for kj√łp av eiendommen.
Dette vil imidlertid kun være gyldig for kontrakten og ikke for eksempel for avtalene som endrer kontrakten, som de opprinnelige partene har tatt muntlig, derfor uten en bestemt dato (jfr. Cass. n. 2751/2015).
I henhold til rettspraksis har en slik erstatning av den nye over den gamle eieren, identifisert tidsmessig p√• tidspunktet for underskrivelsen av avtalen, ikke tilbakevirkende effekt: derfor er det innhentet at kj√łperen m√• betraktes som tredje med hensyn til forpliktelsene som allerede er fullf√łrt og utl√łpt til fordel for de opprinnelige delene frem til dagen for oppkj√łpet (boks nr. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).
If√łlge en orientering som ser konstant ut prinsippet fastsatt av kunst. 1602 torsk. siv., inneb√¶rer at leasingforholdet er delt inn i to forskjellige perioder, med hensyn til hver av dem som den eneste kontrakten forklarer virkningene mot den personen som p√• den tiden har egenskapen til utleier, (se kasse nr. 22669/04, boks nr. 8329/01, boks nr. 15021/04), med konsekvensen at kj√łperens suksess, med forbehold for ulike overf√łringsavtaler, tillot i v√•rt rettssystem et uttrykk for prinsippet om kontraktsmessig autonomi av partier, inneb√¶rer ikke overf√łring til den nye eieren av debet- og kredittituasjonen, som har p√•l√łpt forrige eier, i perioden f√łr kj√łp av den leide eiendelen (Cass. n. 2751/2015).
den klausul som partene bestemmer for at kontrakten kan smelte Ved salg av varene (selv om de leveres avkunst. 1603 c.c..) è ingenting ved uttrykkelig bestemmelse avkunst. 7, lov 392/1978 (selv om jurisprudensen etablerte unntak, for eksempel i setningen Cass. SS.UU. n. 458/94i tilfelle konkurs).



Video: