Condominium administrator: krav, avtale og tilbakekalling

Hvem kan bli utpekt condominium administrator? Hva er oppgavene det er nødvendig å gjøre, når det kan bli tilbakekalt, hva skjer hvis det ikke oppdateres?

Condominium administrator: krav, avtale og tilbakekalling

Condominium administrator

Sivil koden, i reglene dedikert til condominium i bygninger, regulerer figuren avadministrator dedikere direkte to artikler, 1129 og 1130, pluss en av implementeringsbestemmelsene, kunsten. 71-bis, om kravene til den personen som kan påta seg denne stillingen.

Director-bygningen


Hvem ercondominium administrator?
Administratorens tall, dette er resultatet av lesningen av normer gitt av rettsvitenskapen, er en figur som ligner på agenten med representasjon (på alle se Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Denne stillingen ble deretter tilpasset til lovgiveren som ved fornyelse av condominium regler (Lov nr. 220 av 2012), angitt at forholdet leder - condominium i tillegg til bestemmelsene i art. 1129 c.c. Reglene diktert av mandatet gjelder.
I hovedsak er detadministrator han er en person til hvem boligenheten har til oppgave å sette inn en rekke juridisk relevante handlinger og fakta knyttet til forvaltning og bevaring av de felles delene i kollektiv interesse.
Vær oppmerksom på: Selv om det ikke er dommer som angir at administratoren er prokvote-fullmektig for individuelle condominiums - gitt fravær av juridisk personlighet av teamet - det er alltid godt å huske at agentens handling, når det gjelder boliger i bygningen, aldri blir rettet til tilfredsstillelse av de enkelte interesser, men av kollegialet uttrykt gjennom forsamlingen.
den solidaritetsprinsipp som forteller at alle condominiumsforskrifter også kommer frem i dette området, og ellers kunne det ikke være: så det var ikke, ingen regissør kunne handle mot sin egen agent for utvinning av kreditter på grunn av ham i forhold til forvaltning og bevaring av vanlige ting.

Krav til å ta opp stillingen til administrator

Som det ble nevnt i begynnelsen, blekunst. 71-encore av bestemmelsene i gjennomføringen av sivil loven - innført i lov ved den såkalte reformen av condominiumet - spesifiserer en rekke krav til kontorets engasjement.
Disse kravene kan deles på følgende måte:
a) krav til integritet (f.eks. fravær av bestemte overbevisninger og / eller alvor, nytelse av sivile rettigheter, etc.);
b) krav kulturell (være minimal med videregående opplæring)
c) krav profesjonell (å ha fulgt et opplæringsopplæring og å følge periodisk trening årlig).

administrator


Sammenlignet med de to siste punktene har lovgiveren gitt unntak:
a) Diplom og opplæringskurs og periodisk oppdatering er ikke nødvendig for den såkalte interne administratorer, det vil si for administratorer valgt blant condòmini;
b) Diplom og opplæringskurs er ikke nødvendig for de styremedlemmer som har utført aktiviteten i minst en år i de foregående tre årene Datoen for reformens ikrafttredelse.
Det samme Artikkel 71-encore spesifiserer at ledelsesavtalen også kan gis til partnerskap eller selskaper, forutsatt at kravene i slike tilfeller holdes av de ubegrensede aksjonærer, de styremedlemmer og de ansatte som er utnevnt til å utføre administrasjonsfunksjonene til condominiums til fordel for Selskapet tilbyr tjenester.
Vi vil se senere konsekvensene knyttet til mangel / tap av krav.

Utnevnelse og plikter av condominium administrator

Artikkelen. 1129, første ledd i sivil loven, angir at utnevnelsen av administratoren av condominium er obligatorisk når det er mer enn åtte condòmini.
Nove condòmini, eller ni forskjellige eiere av så mange eiendomsmegler (medeiere av samme enhet for denne tellingen bør betraktes som en enkelt condòmino), er nummeret fra hvilket avtalen er obligatorisk, det vil si at det må avgjøres av forsamlingen, som, hvis den mislykkes eller i hvert fall ikke bestemmer seg, kan erstattes av rettsmyndigheten.
For avtale det er alltid nødvendig - det vil si både i første og andre sammenkalling - at den gunstige avstemningen til flertallet av deltakerne i forsamlingen representerer minst halvparten av verdien av bygningen.
Bare hvis obligatorisk avtalen kan ordnes med en dommer, i tilfelle av frivillig opsjon, er dette alternativet utelukket, med mindre avtalen er utført i den bredere prosedyre som er identifisert av kunst. 1105 c.c. som tjener til erstatning av den inerte forsamlingen av den rettslige myndighet.
Når en gang er utnevnt, er administratoren pålagt å oppfylle en serie av bindinger identifisert av kunsten. 1129 i sivil loven, og blir innehaver av en serie av attribusjoner indikert av kunsten. 1130 c.c.

Avtale-Administrator


noen eksempler med referansestandard. Administratoren er påkrevd:
a) a kommunisere deres data samt steder og dager hvor det er mulig å se en rekke dokumenter (de condominiumregistrene som må holdes oppdatert);
b) åpne eller hvis allerede presentere volturare og bruk a nåværende konto for hvert bestemt condominium administrert;
c) å indirekte montasjen for godkjenning av rapporten innen 180 dager fra slutten av forvaltningsåret;
d) utføre resolusjoner aksjonærer;
e) levere bekostning og samle inn bidrag muligens også med tvang, med forpliktelse til å gjøre det, dersom det ikke utelukkes av møtet, etter hundre og åtti dager fra årsskiftet;
f) kjøre skatteforpliktelser (betaling betraktet som forskuddsbetaling, etc.);
g) hold condominium registers (register over registret, avtale og tilbakekalling, protokollen og regnskapsregisteret);
h) oppfylle konservative handlinger av de vanlige delene (dvs. å sørge for vedlikehold og om nødvendig å etablere dommer for å unngå skade og / eller skade på de nevnte fellesdelene).
Dette er de viktigste forpliktelsene og pliktene som administratoren er pålagt å oppfylle og gjennomføre. Andre forpliktelser kan identifiseres av andre lovbestemmelser som i løpet av årene kan ha identifisert i administratorenes skyld gjerningsmannen til spesifikke og spesifikke plikter: Dette har skjedd over alt i skatte- og skatteområdet (tenk på forpliktelsen til å kommunisere til Revenue Agency, med det formål å fullføre avkastningen).
Ikke å følge opp påleggene som følger av loven, kan være årsak til tilbakekalling også rettslig.

Tilbakekalling av condominium administrator

Som avtalen, den tilbakekall Det er først og fremst en samlingskompetanse.
den beslutningsdyktig Beslutninger for denne avgjørelsen er de samme som angitt for avtalen.
den tilbakekall Det kan alltid ordnes av forsamlingen, det er når som helst og uten behov for en begrunnet grunn.
Hans fravær kan i det minste betraktes som en grunn for den tilbakekalte administratoren å be om erstatning for tap av inntekt (se f.eks. Cass. SS.UU. n. 20957/2004).
I tillegg til forsamlingsvei Det er det juridiske. I dette tilfellet er klagen til dommeren imidlertid ikke automatisk, men må støttes av spesielle grunner og i noen tilfeller ved et tidligere bevis på tilbakekalling av møtet. La oss se hva vi mener bedre.
Den rettslige tilbakekallingen, sierkunst. 1129, ellevte ledd, c.c. kan ordnes:
a) når de oppstår alvorlige uregelmessigheter i ledelsen;
b) når regissøren ikke har informert samlingen om varsel om en rettslig eller administrativ handling som er ublu av hans ferdigheter;
c) når administratoren ikke har åpnet og brukt condominium nåværende konto eller har begått alvorlige skattemessige uregelmessigheter.
I sistnevnte tilfeller (de som er angitt i bokstav a c)), la forespørsel om rettslig tilbakekalling Det må være et forsøk på å fjerne administratoren ved hjelp av generalforsamlingen.
Når det gjelder alvorlige uregelmessigheter, er det godt å spesifisere det Artikkelen. 1129 tolvte ledd, c.c. den inneholder en bare illustrativ liste. Med andre ord: enhver oppførsel som innebærer en betinget mulighet for skade for boligen, kan betraktes som sådan.
Tenk deg: hvis administratoren har snublet inn i en alvorlig uregelmessighetfor eksempel overførte ikke alle beløpene fra condominiumets nåværende konto, tilbakekallingen er ikke automatisk bestilt av rettsmyndigheten; Dette, som angitt i teknikken. 1129, ellevte ledd, c.c. Det kan disponere det, men det er ikke forpliktet til å arbeide i denne forstand.

Mangel på faglig oppdatering og reflekser på avtalen

Hva skjer hviscondominium administrator, blir holdt, oppdaterer ikke, dvs. følger ikke et oppfriskningskurs enn det som er gitt i ministerdekretet?
Spørsmålet er åpent og diskutert. Årsak: for tap av krav til ærlighet er loven klar, det er administratoren forstyrrer jobben automatisk ex lege, for fravær av krav til profesjonalitet er det ingen spesifikk indikasjon.
En setning gjengitt av Court of Padua 24. mars 2017 om utnevnelse av en administrator uten et sertifikat for å oppdatere merker et poeng til fordel for avhandlingen som i denne mangelen ser en hypotese om oppløsningens ugyldighet.
I hovedsak Administratoren må oppdateres og må bevise det (når det er nødvendig, er kommunikasjonen av dette sertifikatet til condominiums ikke obligatorisk). Når dette ikke er gjort, er det mulig for villaen å handle i retten for ugyldiggjørelse av avtalen. I tilfelle sertifikatet ikke kommer ut i retten, bør avgjørelsen anses som ugyldig.
Nullity innebærer muligheten for utfordre oppløsningen selv måneder senere og ikke bare innen de tretti dager som er angitt i kunst. 1137 c.c. som skjer for kansellerbare beslutninger.



Video: A must see video